德佑地产：上海楼市和土地市场的冰*河*火*蟹*两重天

觉觉

　　上海楼市的情形，自去年下半年以来就持续低迷的态势，成交量月月萎靡，就连在往年如春风来的“楼市小阳春”三月，都没有使上海楼市出现重大的转折。而与此相比，上海住宅地块的争抢却持续火热态势，开发商们你争我夺，依然延续了土地市场惯有的火爆气氛。

　　1.上海楼市的低迷

　　根据德佑地产的数据监测统计，今年一季度上海房市总体呈现下降的态势，截止2014年4月上半月，上海新建商品住宅共成交20807套，与去年同期相比下跌了大约三成左右。由于去年上半年的楼市增长过快，下半年上海楼市进入了间歇的调整期。再加上上海出台的一系列政策，包括沪七条和对人才引进的新政，以及银行信贷紧缩等原因的影响，上海楼市的市场存在着浓厚的观望情绪。

　　尽管成交量惨淡，但住宅的价格却依旧在高位徘徊。根据有关的数据统计，在2014年第一季度上海楼市商品住宅成交均价25724元/平，环比2013年第四季度仍然上涨了2.0%，同比2013年第一季度大幅提升10.6%。这样的市场动向，使得众多的分析人士对上海楼市商品房的前景都持悲观的观点。



　　2.上海土地市场的热潮

　　而跟上海楼市的低迷形成鲜明对比的，是上海土地市场的火爆。

　　据德佑地产的数据分析，截至4月上半月，2014年上海住宅用地共成交44宗，与去年同期基本持平。这其中需要注意的是，除了17宗动迁安置房用地以底价成交外，其余地块溢价率均在27%以上，有的甚至高达222%，平均成交楼面溢价率达85%。



　　有分析人士指出，上海土地市场的热潮源于两个方面的因素：一是因为众房企对未来楼市的预期看好，上海整体的房价在未来还会向上攀升，而受现阶段房市低迷的影响不大;二是因为在上海土地资源越来越少的情况下，凡是具有较好条件的地块，通常都会遭到开发商的热捧。

　　上海楼市住宅市场的低迷和上海土地市场的火爆形成了鲜明的反差，这也在客观上反映了现在上海楼市发展的不健全，政府在未来的调控工作仍然任重而道远。政府接下来所要做的，不仅是要确保房地产市场的价格合理化，还要进行土地资源的集中管理，确保土地资源的开发有效化。